La défiscalisation immobilière à Rodez

Tout savoir sur la défiscalisation

 

Vous souhaitez réduire votre impôt et vous souhaitez trouver le meilleur investissement pour y parvenir.

Notre savoir faire en la matière, fruit de longues années d?expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine et de capitaux nous a conduit à sélectionner les meilleurs programmes immobiliers des plus grands promoteurs tant régionaux que nationaux. Cette sélection est faite de façon rigoureuse prenant en compte aussi bien la qualité du promoteur, que le marché locatif, le prix au m², les données économiques, l?environnement immédiat de la résidence, la concurrence et la qualité du gestionnaire.

Voici ci-après les dispositifs que nous maîtrisons et que nous proposons à notre clientèle :

 

La Loi Pinel (Neuf)

 

Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4B, qui acquièrent, entre le 1er Janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de six ans.

La réduction d'impôt s'applique également dans les mêmes conditions :
au logement que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016.

Les contribuables concernés:

• Le nouveau dispositif propose une modulation de la réduction d'impôt : il s'adresse à tous les contribuables, moyennement ou fortement imposés.
• Il pourra bénéficier à tous les acquéreurs qui disposent ou ne disposent pas d'apport mais qui souhaitent financer une acquisition immobilière par le recours à une réduction d'impôt.
• Il s'adresse aux primo-accédant à la propriété qui pourront financer l'acquisition de leur future résidence principale en louant leur investissement immobilier sur une courte durée, le temps d'en faire financer une partie par un locataire et une réduction d'impôt.

Les conditions:

• Le contribuable doit acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement.
• Le logement doit être situé dans une commune éligible au dispositif de réduction d'impôt.
• Le propriétaire doit s'engager à louer nu ce logement à une ou des personnes physiques qui en feront leur habitation principale.
• L'engagement de location peut varier en fonction des souhaits de l'acquéreur : six ans, neuf ans ou douze ans.
• L'acquéreur doit s'engager à louer le logement à des prix de loyer n’excédant pas des plafonds déterminés par décret et variable selon la commune sur laquelle il est situé.
• Le propriétaire doit s'engager à louer le logement à des personnes dont les revenus n'excèdent pas certains plafonds.
• Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou être construit conformément à la réglementation thermique 2012.

Les avantages fiscaux:

• L'acquéreur bénéficiera d'une réduction d'impôt dont le montant variera en fonction de la durée d'engagement de location :
– 12 % lorsque l'engagement de location est de 6 ans.
– 18 % lorsque l'engagement de location est de 9 ans.
– 21 % lorsque l'engagement de location est de 12 ans.

• La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement qui comprend le prix d'acquisition en lui même, les frais de notaire et commissions des intermédiaires.

• La réduction est plafonnée :
– L'acquéreur au titre d'une même année d'imposition ne pourra acquérir plus de deux logements.
– Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est de 300 000 € pour une même année d'imposition.
– Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est également plafonné à 5 500 € /m² de surface pondérée (surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes retenue dans la limite de 8m² par logement).


• La réduction d'impôt est étalée dans le temps en fonction de la durée d'engagement de location :
– sur six ans , lorsque l'engagement de location est de six ans.
– sur neuf ans ans, lorsque l'engagement de location est de neuf ans.
– sur douze ans, lorsque l'engagement de location est de douze ans.

 

Les objectifs d'un investissement loi Pinel

  • Réduire ses impôts
  • Créer un patrimoine
  • Constituer un complément de retraite
  • Conforter le rendement de son épargne
  • Protéger sa famille

Les plafonds de loyers par commune pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2015

 

  • Zone A bis : 16,83 €/m²
  • Reste de la Zone A : 12,50 €/m²
  • Zone B1 : 10,07 €/m²
  • Zone B2 : 8,75 €/m²
 

 

 

Les plafonds de ressources des locataires

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 993 €

36 993 €

30 151 €

27 136 €

Couple

55 287 €

55 287 €

40 265 €

36 238 €

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

72 476 €

66 460 €

48 422 €

43 580 €

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

86 531 €

79 606 €

58 456 €

52 611 €

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

102 955 €

94 240 €

68 766 €

61 890 €

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

115 851 €

106 049 €

77 499 €

69 749 €

Majoration personne à charge complémentaire

+ 12 908 €

+ 11 816 €

+ 8 646 €

+ 7 780 €

 (Mise à jour le 03/02/2016)

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La Loi Pinel Outre-Mer

Les contribuables concernés:

• Le nouveau dispositif propose une modulation de la réduction d'impôt : il s'adresse à tous les contribuables, moyennement ou fortement imposés.

Les conditions:

• Le contribuable doit acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement.
• Il doit acquérir un logement dans un département ou un pays d'outre mer (Guadeloupe - Guyane - Martinique - La Réunion - Mayotte - Saint Barthélémy - Saint Martin - Saint Pierre et Miquelon - Nouvelle Calédonie - Polynésie française - Îles Wallis et Futuna)
• Il doit acquérir un logement situé dans une commune éligible à la réduction d'impôt.
• Il doit s'engager à louer le logement à des personnes physiques qui en feront leur résidence principale.
• L'engagement de location peut varier en fonction des souhaits de l'acquéreur : six ans, neuf ans ou douze ans.
• L'acquéreur doit s'engager à louer le logement à des prix de loyer n’excédant pas des plafonds déterminés par décret et variable selon la commune sur laquelle il est situé.
• Le propriétaire doit s'engager à louer le logement à des personnes dont les revenus n'excèdent pas certains plafonds déterminés par décret.
• Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou être construit conformément à la réglementation thermique 2012(Sauf à Mayotte).

Les avantages fiscaux:

• L'acquéreur bénéficiera d'une réduction d'impôt dont le montant variera en fonction de la durée d'engagement de location :
– 23 % lorsque l'engagement de location est de 6 ans.
– 29 % lorsque l'engagement de location est de 9 ans.
– 32 % lorsque l'engagement de location est de 12 ans.

• La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement qui comprend le prix d'acquisition en lui même, les frais de notaire et commissions des intermédiaires.

• La réduction est plafonnée :
– L'acquéreur au titre d'une même année d'imposition ne pourra acquérir plus de deux logements.
– Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est de 300 000 € pour une même année d'imposition.
– Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est également plafonné à 5 500 € /m² de surface pondérée (surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes retenue dans la limite de 8m² par logement).

• La réduction d'impôt est étalée dans le temps en fonction de la durée d'engagement de location :
– sur six ans, lorsque l'engagement de location est de six ans.
– sur neuf ans ans, lorsque l'engagement de location est de neuf ans.
– sur douze ans, lorsque l'engagement de location est de douze ans.

Plafonds de loyer (mensuel/m² hors charges)

Départements d'outre-mer                                Polynésie Française

Saint-Martin                                                     Nouvelle-Calédonie

Saint-Pierre-et-Miquelon                                    Iles Wallis et Futuna

10,13 €                                                            12,54 €

Plafond de ressources des locataires                  Départements d'outre-mer               Polynésie Française

                                                                      Saint-Martin                                    Nouvelle-Calédonie

                                                                      Saint-Pierre-et-Miquelon                   Iles Wallis et Futuna

Personne seule                                                27 465 €                                          30 371 €

Couple                                                            36 678 €                                          40 557 €

Personne seule ou couple avec 1 perseonne       44 109 €                                          48 775 €

Personne seule ou couple avec 2 personnes       53 249 €                                          58 882 €

Personne seule ou couple avec 3 personnes       62 640 €                                          69 267 €

Personne seule ou couple avec 4 personnes       70 595 €                                          78 064 €

Majoration à compter de la 5ème personne         7 877 €                                            8 709 €

(mise à jour le 03/02/2016)

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La loi Pinel Rénovation - Location sur six ans minimum

Les contribuables concernés:


• Le nouveau dispositif propose une modulation de la réduction d'impôt : il s'adresse à tous les contribuables, moyennement ou fortement imposés.
• Il pourra bénéficier à tous les acquéreurs qui disposent ou ne disposent pas d'apport mais qui souhaitent financer une acquisition immobilière par le recours à une réduction d'impôt.
• Il s'adresse aux primo-accédant à la propriété qui pourront financer l'acquisition de leur future résidence principale en louant leur investissement immobilier sur une courte durée, le temps d'en faire financer une partie par un locataire et une réduction d'impôt.

Les conditions:


• Le contribuable doit acquérir un logement ancien.
• Le propriétaire doit exécuter des travaux permettant au local de devenir un logement neuf.
• Le logement doit être situé dans une commune éligible au dispositif de réduction d'impôt.
• Le propriétaire doit s'engager à louer ce logement à une ou des personnes physiques qui en feront leur habitation principale.
• L'engagement de location peut varier en fonction des souhaits de l'acquéreur : six ans, neuf ans ou douze ans.
• L'acquéreur doit s'engager à louer le logement à des prix de loyer n’excédant pas des plafonds déterminés par décret et variable selon la commune sur laquelle il est situé.
• Le propriétaire doit s'engager à louer le logement à des personnes dont les revenus n'excèdent pas certains plafonds.
• Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou être construit conformément à la réglementation thermique 2012.

Les avantages fiscaux:

• L'acquéreur bénéficiera d'une réduction d'impôt dont le montant variera en fonction de la durée d'engagement de location :
– 12 % lorsque l'engagement de location est de 6 ans.
– 18 % lorsque l'engagement de location est de 9 ans.
– 21 % lorsque l'engagement de location est de 12 ans.

• La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement et des travaux qui comprend le prix d'acquisition en lui même, les frais de notaire et commissions des intermédiaires.

• La réduction est plafonnée :
– L'acquéreur au titre d'une même année d'imposition ne pourra acquérir plus de deux logements.
– Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est de 300 000 € pour une même année d'imposition.
– Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est également plafonné à 5 500 € /m² de surface pondérée (surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes retenue dans la limite de 8m² par logement).


• La réduction d'impôt est étalée dans le temps en fonction de la durée d'engagement de location :
– sur six ans, lorsque l'engagement de location est de six ans.
– sur neuf ans, lorsque l'engagement de location est de neuf ans.
– sur douze ans, lorsque l'engagement de location est de douze ans.

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La Loi sur les Monuments historiques et l'investissement immobilier

 

Ce régime fiscal privilégié concerne l'acquisition d'un bien immobilier classé "Monument Historique" ou assimilé par la loi.

Comment profiter du dispositif "Monument Historique" ?

En se portant acquéreur d'un bien immobilier classé Monument Historique (MH) ou assimilé, puis en le louant ou en l'occupant pour une durée minimum de 15 ans. L'investissement peut également se réaliser en copropriété sous conditions d'autorisation préalable. Ce dispositif n'est pas intégré dans le plafonnement global des niches fiscales.

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

Tout d'abord, une économie d'impôt sans plafond :

1) Si le bien n'est pas occupé par le propriétaire, la totalité des charges foncières relatives au bien (restauration, intérêts d'emprunt, charges courantes, ...) peut être imputée sur les revenus fonciers. En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global de l'investisseur sans limitation de montant.

2) Si le bien est occupé par le propriétaire, les charges foncières afférentes à l'immeuble sont admises en déduction du revenu global du propriétaire.

L'exonération des droits de mutation peut s'envisager sous certaines conditions.

Les objectifs du dispositif "Monument Historique"

Ce régime fiscal datant de 1913, vise à aider à la protection et à la restauration du patrimoine immobilier français classé (châteaux, bâtiments, maisons et immeubles classés).

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L'investissement Immobilier en Loi Malraux

 

Ce dispositif concerne les investissements réalisés dans l?ancien, dans les Secteurs Sauvegardés (S.S.) ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P). Il permet de réduire de façon conséquente et rapidement, l'impôt des contribuables les plus fiscalisés. 
Le système de déduction d'impôts prévu jusqu'en 2008 est remplacé par un système de réduction de l'impôt depuis le 1er janvier 2009.

Comment investir en Loi Malraux ? 

En se portant acquéreur d'un logement situé dans un des secteurs précités, en étant à l'initiative des travaux de rénovation complète de l'immeuble (déclarés d'utilité publique) et en louant son bien immobilier pendant une durée minimum de 9 ans à usage de résidence principale. Ce dispositif n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.


Les avantages de la Loi Malraux

 

Une forte réduction d?impôt correspondant à :

1) en Secteur Sauvegardé : à 30% des dépenses (visées par l?article 31 I, 1° du Code Général des Impôts) plafonnées à 100 000 Euros de travaux par an ;

2) en ZPPAUP : à 22% des dépenses (visées par l'article 31 I, 1° du Code Général des Impôts) plafonnées à 100 000 Euros de travaux et par an ;

- Un avantage fiscal pendant 4 années d'imposition maximum ;
- Une défiscalisation des revenus fonciers par la déduction des autres frais et charges : charges financières, frais de relogement, etc.

Les objectifs de la Loi Malraux pour l'investissement

La loi Malraux a pour objectif, la restauration d'immeubles et de quartiers historiques. Elle a déjà permis de véritables reconstitutions architecturales, comme par exemple le quartier du Marais à Paris, le vieux Lyon ou les quais de Bordeaux.

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La Loi Pinel Outre Mer

 

Le dispositif Duflot Outre Mer concerne l'investissement en immobilier neuf en Outre Mer français (DOM-COM) pour la location à condition que le logement soit la résidence principale de l'occupant.

 

L'investissement immobilier en Loi Duflot Outre-Mer

Le dispositif Duflot Outre Mer concerne l?investissement en immobilier neuf en Outre Mer français (DOM-COM) pour la location à condition que le logement soit la résidence principale de l'occupant. Ce système d?investissement prévoit une réduction d?impôts de 29% pour les logements acquis ou construits entre le 1er Janvier 2013 et l e 31 décembre 2016.

Comment profiter des avantages dela loi Duflot Outre-mer?

1) En investissant dans un bien immobilier neuf dans un DOM ou une COM selon son secteur d'achat et en le louant en résidence principale pendant 9 ans minimum

2) En respectant les plafonds de loyers et les plafonds de ressources du locataire

3) En respectant le plafond de défiscalisation au m² défini par décret

Bénéficiez, avecla loi Duflot Outre-mer:

D?une réduction d?impôts de 29% du prix de revient de l'opération répartie sur 9 ans et plafonné à 300 000 Euros par an.

 

A quoi sert le dispositif Duflot Outre-mer ?

Ce dispositif vise à développer le nombre d'habitations et les activités économiques dans les départements et territoires d'outre mer français (DOM-TOM) par le biais d?incitations fiscales.

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La Loi sur l'Investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Système des amortissements

Les contribuables concernés :

• Ceux qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires sécurisés. • Ceux qui souhaitent percevoir des revenus défiscalisés sur le long terme • Ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier financé en partie grâce aux avantages fiscaux procurés

Les conditions :

• Le contribuable doit acquérir un logement • Le contribuable doit louer ce logement en meublé : Tous les logements peuvent être concernés: location d'une chambre meublé ou d'une partie de la résidence principale, location saisonnière d'un appartement ou d'une villa, location de logements situés dans une résidence avec service ou une résidence de tourisme et confiée par bail commercial à un exploitant. • Le contribuable doit déclarer les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux(BIC)

Les avantages fiscaux:

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet au contribuable de percevoir des loyers en franchise d'impôt sur une période pouvant aller jusqu'à 25 ans, grâce aux charges fiscalement déductibles: Les charges locatives et les amortissements: Les charges locatives : Elles sont déductibles des loyers de la location en meublé : • Les intérêts d'emprunt (sans limitation de montant ni de durée) • Les dépenses d'entretien • Les charges de copropriété • Les impôts fonciers • Les frais comptables et juridiques • Les salaires versés et les charges afférentes à ces salaires
Les amortissements : Les règles comptables permettent d'amortir le construction et le mobilier : • Le mobilier sur 5 à 7 ans • La construction sur 20 à 30 ans Les amortissements sont déductibles à concurrence de la différence entre les revenus locatifs et les charges locatives. Les amortissements ne peuvent créer de déficits BIC. En cas de déficits constatés, ils sont reportables sur les résultats bénéficiaires des dix années suivantes. Ainsi, les amortissements permettent de créer des revenus hors fiscalité après la période d'emprunt. Le système de déduction des amortissements permettra au contribuable de se constituer des loyers en franchise d'impôt sur une période pouvant aller jusqu'à 25 ans.

La récupération de TVA:

La location d'un logement en meublé offre en plus un deuxième avantage fiscal : La récupération de la TVA qui a grevé le prix d'acquisition (au taux de 19,6%) quand les conditions suivantes sont réunies: • Le logement loué en meublé est acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement • Le logement est situé dans l'une des catégories suivantes: village de vacances classé ou agréé, résidences de tourisme classées, maison de retraite, résidence pour étudiants. • Le contribuable passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant qui louera auprès de particuliers le logement • L'exploitant doit offrir certaines prestations : - Pour les résidences de tourisme classées: l'exploitant doit prendre un engagement de promotion touristique à l'étranger - Pour les maisons de retraite; résidences étudiantes, l'exploitant devra, en plus de l'hébergement offrir à la clientèle au moins trois des prestations suivantes: le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, réception de la clientèle.

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 Les Déficits Fonciers

L'Investissement immobilier et les déficits fonciers


Depuis 1993, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux. Cet investissement dans l'ancien permet de se constituer un patrimoine immobilier.

Comment en profiter ?

1) En investissant dans un bien immobilier existant

2) En effectuant certains types de travaux (rénovation, amélioration, mise aux normes)

3) En s'engageant à louer le bien pendant 3 ans minimum

 

Vous bénéficiez de : 

1) La déduction de toutes les charges (Taxe foncière, frais de gérances, intérêts d'emprunts)

2) La déductibilité du montant des travaux de rénovation, d'amélioration

3) La réduction maximale sur bénéfice foncier existant

4) L'imputation de déficits fonciers (dus aux charges non financières) sur le revenu global

 

A quoi sert ce dispositif ?

1) A favoriser la rénovation de biens immobiliers anciens et vétustes afin de les réintégrer sur le marché de l'immobilier locatif

2) A revaloriser l'habitat en résidence principale de centre ville

3) A répondre aux manques de logements en France

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La Nue-Propriété

LES AVANTAGES

En investissant dans le cadre de la Nue-propriété, vous n'avez :

 Aucun risque locatif (ni vacance, ni impayés)

 Aucun frais, aucune charge

 Aucun souci de gestion

 Aucune durée minimale de détention 

Vous bénéficiez :

 D'un investissement réduit de 40% à 50 % 

 D'économies d'impôts (ISF ou revenus fonciers) 

 De sites de grande valeur patrimoniale 

 D'une rentabilité optimisée et sécurisée 

Il suffit pour cela d'acquérir un bien en démembrement temporaire (15 à 20 ans) 

La nue-propriété et l'usufruit étant séparés, la gestion du bien est confiée à un bailleur institutionnel.

 

LES GARANTIES

 L?opérateur s'engage sur la date de livraison avec une garantie financière d'achèvement.(GFA)

 Toutes les charges sont réglées par le bailleur y compris la taxe foncière.

 L?usufruit est garanti par un bail de 15 à 20 ans.

 Au terme du bail vous récupérez la pleine propriété (Nue propriété+usufruit).

 A la récupération de la pleine propriété vous pouvez :


    - Louer votre bien.

    - L'utiliser

    - Le vendre

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Résidences Hotelières (article 631)

Les contribuables concernés:

Les contribuables dont la TMI est comprise entre 14% et 30%. Les contribuables qui souhaitent percevoir des loyers sécurisés.

Les conditions:

Le contribuable doit acquérir un logement dans une résidence hôtelière répondant aux critères de l'article L631-11 du code de la construction et de l'habitation: • La résidence doit être un établissement commercial d'hébergement, constitué d'un ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés. • Ces logements doivent être offerts à la location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle qui peut éventuellement l'occuper à titre de résidence principale. • L'exploitant de la résidence doit être agrée par le préfet. • L'exploitant de la résidence doit s'engager à réserver au moins 30% des logements de la résidence à des personnes en grande difficulté. Le logement doit être acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement ou être à rénover. Le logement doit être loué pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence. Les loyers perçus par le propriétaire doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les avantages fiscaux:

Le propriétaire bénéficiera d'une réduction d'impôt égale à 25% du prix de revient du logement. Ce prix est retenu dans la limite de 50 000 € HT, pour une personne seule et 100 000 € HT pour un couple marié. La réduction d'impôt est étalée sur six ans, à raison de 1/6e par an pendant six ans.

La récupération de la TVA :

Lorsque l'exploitant de la résidence offre au moins trois des prestations suivantes: • Le petit déjeuner • Le nettoyage régulier des locaux • La fourniture de linge de maison • La réception de la clientèle Les loyers seront alors assujettis à TVA au taux de 5,5%.Le propriétaire pourra alors récupérer la TVA ayant grevée le prix d'acquisition,soit 19,6% du prix d'acquisition.